REIT 投資にレバレッジをかけることは可能か

私の友人にはアパートの賃貸運営で大きな収入を得ている人がいます。そのような実物不動産に投資されている方がよくおっしゃることとして「実物不動産投資(=不動産賃貸業)はレバレッジをかけられるので、有価証券投資などとは違って資金運用の効率がよい」という話があります。読者様の中にも同様の話を聞いたことがあるかたもいらっしゃるでしょうし、もしかしたらご自身でも実物不動産投資を行っていて「そう思う」という方もいらっしゃると思います。確かに、評価額のしっかりした実物不動産を担保にすれば銀行借入も比較的容易ですし、テナントがついて借入金利を超えるキャップレートで賃料収入が続けばレバレッジなしに比べて高い投資収益が見込めます。(※ なお、私も実物不動産投資を行っています。私の所有物件はマニラ(フィリピン)やプノンペン(カンボジア)にありますので、いずれこれらの投資先についてもブログを書かせていただくことがあるかと思います。)

 

さて、では不動産投資信託(REIT)にレバレッジをかけることは不可能なのでしょうか?結論から言うと、実物不動産ほど大きなレバレッジをかけることはできませんが、自己資本以上の金額を投資に向けることは可能です。実際にそのような投資を行うかどうかは別として、2種類の主要な方法を記載いたします。

 

1) 証券金融会社に保有有価証券(REIT)を担保にした借入を行い、その借入金でさらにREITを買い増す方法

例えば日本証券金融株式会社が野村証券・SMBC日興証券・SBI証券に証券取引口座を有している個人投資家に対して行っている証券担保ローンは、金利が3.675%から4.175%(2015年6月26日現在)とのことです。

 

2) CFD 取引が可能な証券会社に口座開設を行い、CFD 取引を実行する方法

例えばサクソバンクFX証券は東京証券取引所上場銘柄だけでなく、世界の主要株式市場に上場している個別株(REIT含む)へのCFD投資が可能になっています。なお、CFD取引というのはContract For Difference の略で、証券会社に証拠金を預け入れることで、その証拠金の何倍か(許容される倍率は銘柄によって異なる)の株式を実質的に所有できるデリバティブ商品です。ただし、CFD取引でREITを購入した場合、それはあくまでも証券会社と投資家との間で締結された店頭デリバティブ契約なので、投資家はREITそのものを保有しているわけではなく、CFD投資家が株主総会に出席するなど株主としての権利行使をできない点は注意が必要です。

 

今後、実物不動産投資ほどではないにせよ、レバレッジをかけて収益の強化を図りたい、という局面の銘柄が出てきた場合には、上記のような手法が可能だということを頭に入れておくだけで、投資戦略の策定において多様な選択肢を考えることができるのではないでしょうか。

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