用語集

本サイトで使っている、または使う可能性がある用語や略語等について、解説します。追加のご要望があれば、お気軽にご連絡ください。

 

= き =

ギアリング: Gearing の日本語呼称。REIT においてギアリングはパーセント表示されることが多く、計算式は『(REIT の短期借入金 + REIT の長期借入金) ÷ REITの総資産』で計算します。例えば、Mapletree Industrial Trust の2015年1月-3月期のFinancial Statement (財務報告書)をみますと、8ページ目に当該REITの総資産(Total Asset)が3,515,954,000シンガポールドルであることがわかります。また9ページ目をみると短期借入金と長期借入金を合わせた負債合計(Aggregate Amount of Borrowings and Debt Securities)が1,074,682,000シンガポールドルであることがわかります。上記の計算式から『1,074,682,000 ÷ 3,515,954,000 = 0.305659』となりますので、このREITのギアリングは30.6%となります。ところで、これが意味するところですが、簡単に言ってしまうと「所有している資産の30.6%が借入金で賄われたもの」ということです。REITはユニットを発行して調達した自己資本以外に借入金で物件を購入することでレバレッジをかけ、収益の極大化を目指すのですが、一方で自己資本に対して過大な借入を行うと、資金繰りがひっ迫して物件を安値で売却せざるを得なくなったり、破産してしまうリスクが高まります。

ギアリング・リミット: Gearing Limit の日本語呼称。シンガポール取引所に上場されているREITはMonetary Authority of Singapore (“MAS”)の規定したCodes on Collective Investment Scheme に従う必要がありますが、その規定の一つにAggregate Leverage Limit というものがあります。これによれば「REITはギアリングを35%以下に抑えなければいけない。但し、フィッチ・ムーディーズ・スタンダードアンドプアーズのいずれか一社から信用格付けを取得し、公表しているREITに関しては60%までのギアリングを認める」とされています。こうしたレバレッジ制限のことを指します。

 

= D =

DPU: Distribution per unit (ディストリビューション・パー・ユニット)の略。一株当たりの配当金額のことです。例えば、Mapletree Industrial Trust の2015年1月-3月期のFinancial Statement (財務報告書)をみますと、2ページ目に当期のDistribution (配当金)が2.65シンガポールセントであること、また25ページから26ページにおいて配当金が2015年4月29日時点の株主に対して同年6月4日(まで)に支払うと記載されています。なので、ある投資家が4月29日時点で同株を10,000株所有していた場合、6月4日には265シンガポールドル(=『(2.65 ÷ 100) x 10,000』)の配当金を受け取ることになります。

 

= G =

Gearing: 「ギアリング」をご参照ください。

Gearing Limit: 「ギアリング・リミット」をご参照ください。

 

= N =

NAV: Net Asset Value (ネット・アセット・バリュー)の略。一株当たりの純資産価値のことですが、いいかえると解散価値のことです。会社が保有している全資産を処分して負債を返済したあとに一株当たりで株主に残る価値がいくらになるかを表しています。

NLA: Net Lettable Area (ネット・レッタブル・エリア)の略。Net Lettable Area は不動産投資信託などが保有している物件の貸出可能スペースを指します。実際には「As at 31 August 2014, SPH REIT comprises two high quality and well located commercial properties in Singapore totalling 900,300 sq ft Net Lettable Area (“NLA”) with an aggregate appraised value of S$3.16 billion. (2014年8月31日時点で、SPH REIT はシンガポール国内に、貸付可能面積が計900,000平方フィート、概算の資産価値3,160百万シンガポールドルに及ぶ2件の高品質かつ好ロケーションの商業不動産を所有しています)」といった使用をされています(上記英文はSPH REIT のCorporate Profile から抜粋。)

NOI: Net Operating Income (ネット・オペレーティング・インカム)の略。Net Operating Income とは、「不動産を所有していることで得られた収入 - 不動産を所有していることで支払った経費」で計算されます。不動産を所有していることで得られる収入の一番手は「テナントからの賃料」ですが、それ以外に「駐車場賃料」「自動販売機等の販売収入」など、所有している物件に付帯したサービスからの収入も入ります。一方で不動産を所有していることで支払う経費としては「管理会社への管理費」「修繕費」「損害保険料」「固定資産税(国によって名称は異なると思いますが)」などがあります。つまり、NOI は不動産物件(または不動産物件の集合であるポートフォリオ)が生み出す純営業収益を指します。

 

= P =

P/B レシオ: Price Book-Value Ratio の略。「株価 ÷ 一株当たり純資産(NAV)」という割り算で計算され、株価が割安か割高かを判断する資料の一つとなっています。不動産投資信託でP/B レシオが1より低い場合、その不動産信託が所有する純資産が時価総額より高いことを意味するので、一般的にはP/B レシオが低いほど値下がりリスクは少ないと考えられます。